PGS.TS Nguyễn Vũ Phương nhấn mạnh TOD phải trở thành công cụ bình ổn giá nhà, tạo động lực cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững.

Diễn đàn 26/9 bàn cải cách, vốn và TOD để thúc đẩy bất động sản. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Thể chế và mô hình TOD mở hướng phát triển bền vững

Diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản – Cú hích tăng trưởng GDP hai con số” ngày 26/9 đã tập trung thảo luận các vấn đề nổi bật, từ cải cách thể chế, nguồn vốn, đến mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD). Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tinh thần từ các Nghị quyết Bộ Chính trị thời gian qua đã lan tỏa, tạo động lực cho các bộ, ngành cùng phối hợp tìm giải pháp, hình thành nền tảng thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện thể chế pháp lý minh bạch, ổn định trở thành nhiệm vụ trung tâm. Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, bà Tống Thị Hạnh, nhấn mạnh rằng cải cách phải “đúng chỗ còn dư địa”. Nghĩa là, cần nhận diện điểm nghẽn để đưa ra giải pháp phù hợp theo từng giai đoạn, tránh cải cách dàn trải kém hiệu quả.

Đáng chú ý, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương cho rằng TOD không chỉ là mô hình phát triển đô thị theo hướng hiện đại, mà còn có thể trở thành “công cụ bình ổn giá nhà”. Muốn vậy, các dự án TOD cần quy định rõ tỷ lệ nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, qua đó giúp gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Song song với đó, cơ quan quản lý phải siết chặt kiểm soát đầu cơ, ngăn chặn “sốt đất ảo” vốn làm méo mó thị trường nhiều năm qua. Minh bạch thông tin quy hoạch, dữ liệu mở về dự án sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư và người dân có quyết định sáng suốt, đồng thời góp phần ổn định giá trị thực trên thị trường bất động sản.

Dòng vốn bất động sản cần minh bạch và đa dạng hơn

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, bất động sản là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất hiện nay, trong đó tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò kênh vốn chủ đạo. Tại Việt Nam, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25% tổng tín dụng ngân hàng, trong đó 40% cho đầu tư dự án và 60% cho người mua nhà. Điều này cho thấy sự phụ thuộc lớn của thị trường bất động sản vào ngân hàng, khiến khả năng tiếp cận vốn đôi khi gặp rủi ro khi tín dụng bị siết chặt.

Trái phiếu bất động sản hiện chiếm 20 – 30% tổng trái phiếu doanh nghiệp, nhưng chỉ đáp ứng được khoảng 7% nhu cầu vốn, chủ yếu tập trung ở một số doanh nghiệp lớn. Cấu trúc này cho thấy nguồn vốn vẫn thiếu cân đối, phụ thuộc nhiều vào những “ông lớn” bất động sản. Nếu không được quản lý chặt, rủi ro phát hành trái phiếu vượt khả năng chi trả có thể tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính.

Trái phiếu bất động sản chiếm 20-30%, toàn cảnh diễn đàn TOD. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Để khơi thông dòng vốn, ông Nghĩa đề xuất phát triển đồng bộ các kênh huy động theo nguyên tắc “Minh bạch tài chính – Xếp hạng tín nhiệm – Công khai thông tin – Bảo lãnh hợp lý”. Khi có hệ thống xếp hạng tín nhiệm minh bạch, thị trường trái phiếu bất động sản sẽ hoạt động hiệu quả hơn, giảm rủi ro cho nhà đầu tư. Đồng thời, cổ phiếu bất động sản và quỹ bất động sản (Real Estate Investment Trusts – REITs) cũng cần được khai thác để bổ sung thêm nguồn vốn bền vững, đặc biệt đối với doanh nghiệp có uy tín trên sàn chứng khoán.

Việc đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ giảm áp lực cho tín dụng ngân hàng mà còn giúp thị trường bất động sản tránh được tình trạng “nút thắt thanh khoản” mỗi khi tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ. Đây chính là điều kiện tiên quyết để bất động sản phát triển bền vững, đồng hành cùng mục tiêu GDP hai con số.

Xu hướng thị trường bất động sản hướng tới cân bằng và bứt phá

Trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vận hành theo cơ chế cân bằng hơn, khi TOD phát huy hiệu quả trong kiểm soát giá nhà, còn nguồn vốn được bổ sung từ nhiều kênh khác nhau. Sự minh bạch và ổn định trong chính sách pháp lý là trụ cột giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư an tâm triển khai kế hoạch dài hạn.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội và các khu đô thị TOD sẽ là ba trụ cột chính. Đặc biệt, việc áp dụng TOD không chỉ giúp đô thị phát triển hiện đại, kết nối hạ tầng tốt hơn, mà còn giải quyết vấn đề nhà ở, góp phần hạ nhiệt giá nhà vốn luôn cao so với thu nhập trung bình.

Với việc dòng vốn được định hướng đúng, trái phiếu bất động sản minh bạch hơn và cổ phiếu bất động sản ngày càng chiếm vai trò quan trọng, thị trường sẽ bước sang một giai đoạn bền vững hơn. Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động minh bạch tài chính, xây dựng uy tín dài hạn thay vì chỉ dựa vào đòn bẩy nợ.

Về phía nhà đầu tư, xu hướng “an toàn – bền vững – minh bạch” sẽ là kim chỉ nam trong lựa chọn dự án và doanh nghiệp. Bất động sản không chỉ còn là kênh tích trữ tài sản, mà trở thành một cấu phần gắn chặt với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội. Đây cũng là cơ hội để nhà đầu tư trung dài hạn gia tăng giá trị tài sản, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Thị trường bất động sản đang đứng trước thời cơ lớn với mô hình TOD, nguồn vốn đa dạng và thể chế minh bạch. Nếu tận dụng tốt, đây sẽ là nền tảng giúp thị trường ổn định giá nhà, giảm đầu cơ và trở thành động lực quan trọng trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán