Kho xưởng xây sẵn miền Bắc tăng mạnh nguồn cung giai đoạn 2026–2029, lấp đầy nhiều địa phương vượt 90%, thúc đẩy bất động sản công nghiệp.

Thị trường kho, xưởng xây sẵn miền Bắc mở rộng mạnh mẽ. Ảnh: Thành Nguyễn.

Kho xưởng xây sẵn miền Bắc tăng tốc mở rộng, tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao

Thị trường kho, xưởng xây sẵn miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng nhanh cả về quy mô lẫn chất lượng. Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê tiếp tục tập trung vào các ngành sản xuất mũi nhọn như linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Đây là những ngành yêu cầu hệ thống nhà xưởng đạt tiêu chuẩn kỹ thuật và vận hành logistics đồng bộ.

Xét theo từng địa phương, Hà Nội đang duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% do nguồn quỹ đất hạn chế. Các tỉnh vệ tinh xung quanh cũng ghi nhận hiệu suất khai thác cao, tiêu biểu Hưng Yên đạt 95%, Ninh Bình 90% và Hải Phòng 87%. Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển nhà đầu tư từ khu vực trung tâm sang các vùng lân cận, hình thành vành đai sản xuất mới kết nối chặt chẽ trong toàn vùng.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (cơ sở sản xuất hoàn thiện, doanh nghiệp thuê sử dụng ngay), giá thuê trung bình tại miền Bắc trong quý IV/2025 giữ ổn định ở mức 5 USD/m²/tháng. So với cùng kỳ năm 2024, mức giá này tăng nhẹ 2,04%, cho thấy thị trường duy trì đà tăng trưởng ổn định và bền vững.

Trong giai đoạn 2026 – 2029, khu vực miền Bắc dự kiến bổ sung gần 1 triệu m² diện tích sàn cho thuê. Riêng năm 2026 có thể đón hơn 643.000 m² nguồn cung mới. Phần lớn nguồn cung sẽ tập trung tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Phú Thọ nhằm đáp ứng nhu cầu thuê từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao.

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW – kho hàng hoàn thiện phục vụ lưu trữ và phân phối hàng hóa), tổng nguồn cung tích lũy tại miền Bắc đạt khoảng 3,575 triệu m² tính đến hết quý IV/2025. Bắc Ninh chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43,76% thị phần toàn vùng. Hải Phòng đứng thứ hai với 23,67%, tiếp theo là Hưng Yên 19,39% và Hà Nội 6,60%. Các khu vực như Quảng Ninh và Ninh Bình lần lượt chiếm 3,73% và 2,85%.

Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận diện tích hấp thụ thuần (diện tích được thuê mới trừ diện tích trả lại) đạt 57.770 m². Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên 83,03%, cao hơn 6,03 điểm phần trăm so với quý trước và tăng mạnh 18,03 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024.

Giá thuê nhà kho xây sẵn cũng giữ ổn định ở mức 4,9 USD/m²/tháng trong quý IV/2025, tăng 6,5% so với mức 4,6 USD/m²/tháng của cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tương lai dự kiến đạt 656.000 m² giai đoạn 2026 – 2029, trong đó Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng là những địa phương dẫn dắt nguồn cung mới, còn Bắc Ninh tiếp tục củng cố vị thế trung tâm kho vận với gần 400.000 m² diện tích sàn.

Phân khúc nhà kho, xưởng xây sẵn miền Bắc. Ảnh: Thành Nguyễn.

Kho xưởng xây sẵn: Hạ tầng logistics và xu hướng sản xuất xanh thúc đẩy bất động sản công nghiệp

Dữ liệu thị trường cho thấy tốc độ mở rộng của kho, xưởng xây sẵn miền Bắc không đơn thuần đến từ nhu cầu thuê tăng mà còn chịu tác động mạnh từ hạ tầng và chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một trong những động lực quan trọng là tiến độ hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược. Sân bay quốc tế Gia Bình cùng hệ thống cao tốc Bắc – Nam mở rộng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và tối ưu chi phí logistics. Khi hạ tầng được cải thiện, khả năng kết nối giữa khu công nghiệp, cảng biển và trung tâm tiêu thụ trở nên hiệu quả hơn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất.

Đáng chú ý, mô hình khu thương mại tự do (FTZ – khu vực được hưởng ưu đãi thuế và thủ tục thương mại đặc biệt) đang được kỳ vọng trở thành yếu tố tạo đột phá. Khi FTZ kết hợp với hệ thống cảng nước sâu và sân bay quốc tế, chuỗi cung ứng có thể vận hành linh hoạt hơn, thu hút các tập đoàn đa quốc gia.

Ngoài yếu tố hạ tầng, xu hướng phát triển xanh (ESG – bộ tiêu chuẩn đánh giá môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp) cũng góp phần định hình thị trường. Doanh nghiệp FDI ngày càng ưu tiên thuê nhà xưởng đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và vận hành bền vững. Điều này buộc chủ đầu tư phải nâng tiêu chuẩn thiết kế, từ vật liệu xây dựng đến hệ thống quản lý năng lượng.

Sự gia tăng nguồn cung tại các cửa ngõ logistics, đặc biệt ở Hải Phòng, cũng phản ánh rõ chiến lược đón đầu xuất nhập khẩu. Trong quý IV/2025, hai dự án tiêu biểu gồm CORE5 Vietnam giai đoạn 2 bổ sung khoảng 34.000 m² và khu công nghiệp Vietnam An Phát bổ sung khoảng 31.000 m² diện tích kho hiện đại. Những dự án này không chỉ mở rộng quy mô thị trường mà còn nâng tiêu chuẩn lưu kho cho doanh nghiệp công nghệ và thương mại điện tử đa quốc gia.

Bên cạnh đó, cơ cấu thị trường đang thay đổi theo hướng phân bổ lại nguồn cung. Hà Nội gần như không còn dư địa phát triển do khan hiếm quỹ đất. Trong khi đó, Bắc Ninh sở hữu hơn 1,56 triệu m² diện tích nhà kho, nhưng tỷ lệ lấp đầy mới đạt 69,90%. Điều này cho thấy địa phương vẫn còn dư địa lớn để thu hút doanh nghiệp logistics quy mô lớn.

Hạ tầng logistics và xu hướng sản xuất xanh thúc đẩy bất động sản công nghiệp. Ảnh: Shutterstock.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc dự báo tiếp tục hút vốn FDI và mở rộng chuỗi cung ứng nhờ thị trường kho xưởng xây sẵn

Từ các dữ liệu hiện tại, có thể nhận định bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào chu kỳ tăng trưởng dài hạn. Nguồn cung mới được phân bổ đến năm 2029 giúp thị trường duy trì trạng thái cân bằng, hạn chế tình trạng thiếu hụt quỹ nhà xưởng cho doanh nghiệp FDI.

Xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sang Việt Nam, đặc biệt trong ngành điện tử và bán dẫn, sẽ tiếp tục tạo lực cầu ổn định. Với lợi thế quỹ đất dự phòng lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, miền Bắc có khả năng củng cố vai trò trung tâm sản xuất công nghệ cao trong khu vực.

Sự tăng trưởng này sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, logistics và vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ ngày càng rõ nét khi nguồn cung liên tục mở rộng. Chủ đầu tư cần nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng dịch vụ hỗ trợ logistics và linh hoạt chính sách giá thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Đối với nhà đầu tư tài chính, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp có thể tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng tăng trưởng dài hạn. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Bắc Ninh, Hải Phòng hoặc Hưng Yên nhiều khả năng duy trì tốc độ tăng doanh thu từ cho thuê nhà xưởng và kho bãi. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo dõi tiến độ giải ngân hạ tầng và tốc độ thu hút FDI, bởi đây là yếu tố quyết định khả năng hấp thụ nguồn cung mới.

Về phía doanh nghiệp sản xuất, việc lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án và giảm rủi ro pháp lý. Khi chuỗi cung ứng toàn cầu yêu cầu tốc độ và tính linh hoạt cao, mô hình này trở thành lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp mở rộng quy mô.

Thị trường kho, xưởng xây sẵn miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, được hỗ trợ bởi hạ tầng logistics và dòng vốn FDI công nghệ cao. Dù cơ hội mở rộng rất lớn, cạnh tranh nguồn cung và yêu cầu tiêu chuẩn xanh sẽ trở thành thách thức buộc doanh nghiệp phải nâng chất lượng và chiến lược phát triển dài hạn.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán