Dòng vốn tín dụng, trái phiếu và FDI tái cấu trúc mạnh mẽ, tạo nền tảng cho bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Dòng vốn chuyển hướng giúp thị trường địa ốc “dễ thở” hơn

Sau giai đoạn trầm lắng 2022-2023, thị trường bất động sản (BĐS) đang cho thấy tín hiệu hồi phục rõ rệt khi dòng vốn bắt đầu lưu thông trở lại. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), đến hết quý III/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS đang lưu hành ước đạt hơn 416.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp. Riêng giai đoạn 2025-2026, có khoảng 190.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán, buộc doanh nghiệp phải chủ động xử lý nợ để tránh rủi ro dây chuyền.

Minh bạch thông tin và kỷ luật tài chính là điều kiện tiên quyết để bất động sản thu hút được dòng vốn. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Trong quý IV/2025, ước tính có 62.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm BĐS chiếm gần 19.300 tỷ đồng – giảm gần một nửa so với quý III. Sự giảm tốc này chủ yếu nhờ các doanh nghiệp tích cực mua lại trái phiếu trước hạn. Số liệu từ FiinGroup ghi nhận, trong 8 tháng đầu năm 2025, nhóm BĐS đã mua lại trước hạn hơn 42.500 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ.

Những cái tên như Novaland (6.700 tỷ đồng), Phú Long (2.000 tỷ đồng), Luxury Living (1.600 tỷ đồng) hay Hoàng Trường (1.400 tỷ đồng) đều góp phần lớn vào xu hướng này. Thậm chí, các doanh nghiệp liên quan như Cáp treo Bà Nà (3.100 tỷ đồng) hay Hưng Thịnh Quy Nhơn (2.500 tỷ đồng) cũng ghi nhận hoạt động mua lại đáng kể. Việc này giúp “hạ nhiệt” áp lực thanh toán, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu.

Các chuyên gia của FiinGroup đánh giá đây là tín hiệu tích cực. Khi doanh nghiệp chủ động hơn trong quản trị nghĩa vụ nợ, thị trường sẽ dần trở nên lành mạnh, tạo điều kiện cho chu kỳ phục hồi vốn trung – dài hạn.

Chính sách và khung pháp lý mới tạo đà cho tín dụng bất động sản

Một điểm đáng chú ý là hoạt động thanh tra trái phiếu gần đây không mang tính “siết chặt” mà chủ yếu là rà soát tuân thủ. Theo Công ty Chứng khoán Vietcap, kết luận số 276/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ đối với 67 tổ chức phát hành chỉ nhằm tổng kết, đánh giá việc tuân thủ quy định trong giai đoạn 2015-2023. Các sai phạm như hồ sơ phát hành thiếu sót hoặc sử dụng vốn sai mục đích chủ yếu diễn ra trước khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP và Luật Chứng khoán 2024 có hiệu lực.

Với khung pháp lý mới, đặc biệt là Nghị định 245/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 11/9/2025, thị trường trái phiếu được củng cố rõ rệt. Các yêu cầu về minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm và giới hạn tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giúp tăng tính kỷ luật, giảm rủi ro hệ thống. Đây là tiền đề để trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục đóng vai trò “huyết mạch vốn” cho thị trường địa ốc. Số liệu 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy, tổng giá trị phát hành trái phiếu đạt 432.500 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2024.

Riêng quý III ghi nhận 155 đợt phát hành với tổng giá trị hơn 156.000 tỷ đồng, phản ánh niềm tin đang trở lại. Trong khi đó, chính sách tiền tệ thuận chiều từ quốc tế cũng hỗ trợ đáng kể. Quyết định giảm lãi suất 0,25 điểm phần trăm của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa mức lãi suất quỹ liên bang xuống còn 3,75 – 4%, mở ra dư địa để Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục duy trì chính sách nới lỏng, hỗ trợ dòng tín dụng rẻ cho doanh nghiệp.

Thanh tra trái phiếu chỉ rà soát tuân thủ, thị trường dần minh bạch và phục hồi. Ảnh: Sưu tầm

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ BĐS đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024, chiếm gần một phần tư tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất thấp cùng tín dụng tăng trưởng mạnh đang giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc “thở phào” sau hai năm siết chặt.

Triển vọng và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam

Các chuyên gia nhận định, dòng vốn hiện nay đang “tái cấu trúc” theo hướng bền vững hơn. Thị trường không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà chuyển dần sang mô hình huy động vốn đa kênh, bao gồm trái phiếu, cổ phiếu và FDI. Đây là bước tiến quan trọng để nâng cao khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp, giảm áp lực nợ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý liên quan đến bất động sản đang dần hoàn thiện. Ba đạo luật trụ cột là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc về đền bù, giá đất và cấp phép dự án, mở đường cho các dòng vốn mới chảy vào thị trường. Tuy nhiên, sự hồi phục nhanh cũng tiềm ẩn rủi ro.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu VARS IRE, cảnh báo tín dụng BĐS tăng mạnh chủ yếu do nguồn cung dự án lớn, nhiều dự án tái khởi động sau khi được tháo gỡ pháp lý. Dòng tiền ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực, nhưng nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh, khả năng hấp thụ có thể giảm, đặc biệt ở khu vực vùng ven. Thực tế, nhiều ngân hàng đang hướng tới chiến lược tăng trưởng tín dụng bền vững, tập trung cho vay người mua nhà dưới 35 tuổi và phát triển nhà ở xã hội.

Đây là hướng đi giúp dòng vốn đi vào nhu cầu thực, hạn chế rủi ro đầu cơ. Các chuyên gia cho rằng giai đoạn 2025-2026 sẽ là thời điểm thị trường định hình lại mặt bằng giá và cấu trúc vốn. Doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, minh bạch thông tin và quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ là những người chiến thắng trong cuộc “chạy đua niềm tin”.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ về dòng vốn và mô hình huy động. Tín dụng tăng trưởng, trái phiếu hồi phục và lãi suất giảm đang mở ra cơ hội phục hồi vững chắc, nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải thận trọng trong quản trị tài chính và minh bạch thông tin. Bức tranh “hồi sinh” của địa ốc Việt Nam vì thế vừa hứa hẹn, vừa đầy thử thách cho giai đoạn tới.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán