2026 đánh dấu bước ngoặt của thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở khi hưởng lợi từ kinh tế, vốn FDI và nhu cầu tăng cao.

Bất động sản công nghiệp và nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Bất động sản công nghiệp và nhà ở chiếm ưu thế

Trong báo cáo mới nhất của Savills, thị trường bất động sản 2026 được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến sự dẫn dắt bởi hai trụ cột: bất động sản công nghiệp và nhà ở. Theo quan điểm Savills được chia sẻ tại buổi họp nghiên cứu thị trường, động lực tăng trưởng của hai phân khúc này không chỉ phản ánh sự phục hồi sau giai đoạn khó khăn mà còn bắt nguồn từ nền tảng kinh tế vĩ mô mạnh mẽ.

Năm 2025 ghi nhận tốc độ tăng trưởng GDP vượt 8% – một dấu hiệu đáng kể cho thấy bức tranh kinh tế phục hồi vững chắc. Trong đó, khu vực công nghiệp và công nghệ cao trở thành động lực chính, với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hướng vào các ngành như điện tử, bán dẫn và năng lượng tái tạo. Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp (cụm sản xuất) mà còn kéo theo nhu cầu lớn đối với nhà xưởng, kho vận hiện đại và dịch vụ hậu cần liên quan.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, nhu cầu tập trung mạnh tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai. Sự phát triển cơ sở hạ tầng (cảng biển, sân bay, đường cao tốc) không chỉ nâng cao hiệu quả vận tải – logistics mà còn gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nội địa và quốc tế.

ất động sản nhà ở cũng được đánh giá sẽ trở thành động lực tăng trưởng bền vững. Nguồn ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Song song đó, phân khúc bất động sản nhà ở cũng được đánh giá sẽ trở thành động lực tăng trưởng bền vững, đặc biệt đối với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới đang thu hút sự chú ý lớn từ cả người mua trong nước và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, triển vọng này cũng tiềm ẩn những thách thức. Nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế có thể tạo ra hiện tượng “điểm nóng” tại một số đô thị lớn, dẫn tới gia tăng giá nhà vượt thu nhập thực tế của người lao động. Điều này đòi hỏi chính sách đất đai minh bạch, kiểm soát tín dụng chặt chẽ và mở rộng địa bàn phát triển để đáp ứng nhu cầu bền vững.

Xu hướng tăng trưởng và rủi ro của bất động sản công nghiệp và nhà ở trong 2026

Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy bất động sản công nghiệp là dòng vốn FDI chất lượng. Sự tăng trưởng của các ngành sản xuất giá trị cao đã làm gia tăng nhu cầu đối với quỹ đất trong khu công nghiệp, hạ tầng logistics và nhà xưởng xây sẵn. Dữ liệu cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam liên tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ các tập đoàn đa quốc gia, điều này dự báo sự mở rộng bền vững trong giai đoạn tới.

Theo đánh giá của VARS, phân khúc công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, thu hút vốn từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc). Mức lợi nhuận phân khúc nhà ở tại Việt Nam được cho là vượt trội so với nhiều thị trường trong khu vực, với biên lợi nhuận khoảng 8–10% mỗi năm, so với 2–3% ở một số nước khác.

Bối cảnh cung – cầu cũng đang thay đổi rõ nét. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền dù vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhưng đang mất dần sức hút khi người mua chuyển hướng ưu tiên sản phẩm hoàn chỉnh hoặc phục vụ ở thực. Trong năm 2025, nhà ở – bao gồm căn hộ và nhà riêng lẻ – ghi nhận mức tăng giao dịch mạnh, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển vào những phân khúc có tính thanh khoản cao hơn và gắn với nhu cầu thực.

Mặc dù triển vọng tăng trưởng khá tích cực, thị trường không hoàn toàn không có rủi ro. Các chuyên gia tài chính cảnh báo về áp lực từ chính sách tiền tệ và điều kiện tín dụng. Nếu hệ thống ngân hàng nới lỏng quá mức, chi phí vốn rẻ có thể tạo ra bong bóng giá. Ngược lại, thắt chặt tín dụng quá nhanh có thể làm giảm thanh khoản thị trường, ảnh hưởng đến khả năng mua nhà và phát triển dự án của doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi cân đối giữa mục tiêu kiểm soát rủi ro tài chính và tạo điều kiện cho tăng trưởng bền vững.

Dữ liệu từ nhiều nguồn cho thấy phân khúc nhà ở – đặc biệt căn hộ trung cấp và nhà ở giá hợp lý – vẫn duy trì vai trò trung tâm của thị trường trong năm 2026. Sự gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp, kết hợp với nhu cầu an cư thực, là động lực chính giúp phân khúc này duy trì thanh khoản và ổn định giá.

Dự báo bất động sản 2026: Cơ hội dài hạn cho doanh nghiệp và dòng vốn

Dựa trên triển vọng đến từ dữ liệu hiện tại, bất động sản công nghiệp và nhà ở sẽ tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt trong năm 2026. Tuy nhiên, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần chuẩn bị chiến lược rõ ràng để tối ưu hóa lợi ích trong bối cảnh thị trường chuyển dịch.

Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai và Bình Dương vẫn là tâm điểm thu hút đầu tư do hệ thống hạ tầng được cải thiện và mạng lưới logistics kết nối hiệu quả. Căn hộ trung cấp và nhà ở giá hợp lý dự báo tiếp tục hấp dẫn người mua thực, đặc biệt nhóm đô thị hóa tăng nhanh. Những tài sản tạo dòng tiền như kho vận cho thuê hay nhà xưởng xây sẵn có thể giúp giảm thiểu rủi ro từ biến động thị trường.

Nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng chi phí vốn và tránh sử dụng đòn bẩy (vay nợ) quá cao trong bối cảnh lãi suất và chính sách tín dụng biến động. Nguồn ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng chi phí vốn và tránh sử dụng đòn bẩy (vay nợ) quá cao trong bối cảnh lãi suất và chính sách tín dụng biến động. Quy định mới có thể ảnh hưởng mạnh đến khả năng phát triển dự án và chi phí đầu tư; cập nhật kịp thời giúp doanh nghiệp ứng phó nhanh nhạy. Thay vì tập trung vào đô thị lớn mà bỏ qua các thị trường vệ tinh với tiềm năng phát triển dài hạn, nhà đầu tư có thể khai thác cơ hội sinh lời bền vững hơn.

Năm 2026 hứa hẹn là năm của sự tái cấu trúc và tăng trưởng có chọn lọc đối với bất động sản công nghiệp và nhà ở. Đây không chỉ là giai đoạn phục hồi mà là thời điểm hình thành những xu hướng mới, đặt nền móng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Cơ hội lớn đi kèm thách thức, đòi hỏi nhà đầu tư và doanh nghiệp nắm bắt các dữ liệu thị trường, kiểm soát rủi ro tài chính và lựa chọn chiến lược phù hợp để tối ưu hóa lợi ích đầu tư trong trung và dài hạn.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán