Bất động sản phía Nam nổi bật với nguồn cung sơ cấp và giao dịch thành công tăng, cho thấy sự phục hồi bền vững sau giai đoạn trầm lắng.

Giao dịch bất động sản khu vực phía Nam bật tăng. Ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Thị trường bất động sản phía Nam phục hồi rõ nét

Từ cuối tháng 12/2025, thị trường địa ốc khu vực phía Nam ghi nhận bước phục hồi mạnh mẽ cả ở nguồn cung và khối lượng giao dịch thành công. Báo cáo mới nhất từ DKRA Group cho biết, nguồn cung sơ cấp (bất động sản chào bán trực tiếp từ chủ đầu tư) tăng gần 73% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 29.000 căn hộ. Đặc biệt, TP.HCM tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung, đóng vai trò trọng tâm trong bức tranh phục hồi này.

Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) nổi lên như một “điểm nóng” với khoảng 53% tổng nguồn cung mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển dự án về các đô thị vệ tinh. Đây là khu vực có quỹ đất dồi dào và giá bán mềm so với khu trung tâm TP.HCM, thu hút mạnh nhu cầu ở thực (thực tế mua để ở).

Sức cầu thị trường tăng trưởng ấn tượng, số lượng giao dịch thành công tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ. Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án mới mở bán tại TP.HCM và Tây Ninh, với phân khúc căn hộ tầm trung chiếm khoảng 41% nguồn cung sơ cấp. Điều này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, vốn là “xương sống” giúp thị trường bền vững hơn trong bối cảnh vốn tín dụng bất động sản còn thận trọng.

Về giá bán, thị trường sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục tăng từ 4-16%; tại một số dự án có vị trí thuận lợi gần tuyến Metro số 1 và khu Đông TP.HCM, giá có thể tăng tới 20-28%. Trên thị trường thứ cấp (chuyển nhượng giữa người mua – người bán), giá trung bình cũng tăng 10-18% so với đầu năm 2025.

Ngoài phân khúc căn hộ, nhà phố – biệt thự đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh nhất từ 2020–2025, với hơn 22.000 sản phẩm sơ cấp mở bán và gần 11.500 giao dịch thành công. Mức giá trung bình của sản phẩm nhà phố – biệt thự sơ cấp hiện phổ biến trong khoảng 7,5–15,7 tỉ đồng mỗi căn, tăng từ 3–5% so với cùng kỳ, phản ánh phân hóa giá theo vị trí, tiện ích và pháp lý.

Bất động sản phía Nam đón sóng hạ tầng. Ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Bất động sản phía Nam ghi nhận nguồn cung tăng mạnh nhờ lực cầu ở thực

Xu hướng kéo nguồn cung ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Tây Ninh phản ánh việc dòng tiền đầu tư không chỉ tập trung tại TP.HCM, mà còn dịch chuyển đến các khu vực có khả năng tăng trưởng cao, giá mềm hơn và quỹ đất còn dồi dào. Điều này tương đồng với nhận định rằng dòng tiền thị trường bất động sản không còn chỉ đổ vào đầu cơ, mà đang ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền (cash-flow).

Các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, theo báo cáo CBRE, cũng được dự báo là tâm điểm tăng trưởng cho năm 2026 với nguồn cung mới lớn và hạ tầng cải thiện, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nhạy bén nắm bắt giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng.

Phân khúc căn hộ tầm trung đang chiếm ưu thế trong nguồn cung sơ cấp, chứng tỏ nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính kéo thị trường đi lên, thay vì chỉ dựa vào đầu cơ. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tăng trong tầm giá vừa túi tiền là chỉ báo quý giá cho nhà đầu tư dài hạn và người mua lần đầu.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà và kỳ vọng điều chỉnh tăng vào đầu năm 2026, nhiều khách hàng đã quyết định “xuống tiền sớm” để né rủi ro chi phí vốn tăng sau khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026. Sự chủ động này cũng góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch cuối năm 2025.

Thị trường tiếp tục cho thấy sự phân hóa giá theo vị trí tiện ích – pháp lý. Các dự án nằm gần hạ tầng giao thông trọng điểm như Metro số 1, tuyến kết nối vùng hay các đô thị vệ tinh có mức tăng giá vượt trội hơn thị trường trung bình. Điều này phản ánh nhu cầu gia tăng đối với bất động sản có khả năng kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ – là những yếu tố “chốt” quyết định mua của người có nhu cầu ở thực.

Nguồn cung tăng và lực cầu ở thực dẫn dắt cho thấy bất động sản phía Nam phục hồi có chất lượng. Ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Bước vào chu kỳ tăng trưởng chọn lọc: Bất động sản phía Nam ưu tiên chất lượng hơn số lượng

Thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục được dự báo duy trì đà tăng trưởng sang năm 2026, với sự hỗ trợ của các dự án hạ tầng giao thông lớn chuẩn bị hoàn thành hoặc đi vào vận hành. Theo dữ liệu CBRE, tổng nguồn cung nhà ở mới tại phía Nam có thể vượt 50.000 căn, tăng gần 30% so với năm trước, với phân khúc căn hộ chiếm khoảng 65% và nhà phố/townhouse 35%.

Việc đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện hạ tầng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh cho các khu vực vệ tinh và hướng phát triển đô thị mở rộng, vốn đang được các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân săn đón. Trong bối cảnh này, giá nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục phân hóa, tăng mạnh ở khu vực kết nối tốt và pháp lý bài bản, trong khi các khu vực xa trung tâm có thể tăng chậm hơn nhưng tạo cơ hội chọn lọc cho nhà đầu tư chiến lược.

Đối với nhà đầu tư chứng khoán liên quan đến bất động sản, xu hướng phục hồi này có thể phản ánh tích cực lên các cổ phiếu nhóm bất động sản, xây dựng hạ tầng và vật liệu xây dựng, đặc biệt cổ phiếu các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và dự án minh bạch pháp lý. Các cổ phiếu này trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định và kỳ vọng lãi suất không tăng đột biến.

Thị trường bất động sản phía Nam đang trong giai đoạn phục hồi có chất lượng: nguồn cung tăng mạnh, giao dịch phục hồi rõ rệt, nhu cầu ở thực dẫn dắt và giá phân hóa theo vị trí. Đối với nhà đầu tư – dù là bất động sản trực tiếp hay gián tiếp qua cổ phiếu nhóm ngành liên quan – việc lựa chọn khu vực dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ là yếu tố quyết định thành công trong năm 2026. Thị trường không chỉ nóng về giao dịch mà còn tiềm ẩn cơ hội mới từ dịch chuyển dòng tiền đầu tư theo hướng bền vững hơn.

Tuyết Ngân 

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán